Kira Ödememe Nedeniyle Tahliye Takvimi
Kiracı kira ödemiyorsa hangi yolla ve hangi tarihte tahliye davası açabileceğinizi hesaplayın. TBK m.315 temerrüt (30/10 günlük ihtar süresi) ve TBK m.352/2 iki haklı ihtar yollarının takvimi.
Veriler 22 Temmuz 2026 tarihinde güncellendi · Kaynak: TBK m.315 ve m.352/2 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu)
Kira ödenmezse hangi yoldan tahliye istenebilir?
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya verenin elinde iki farklı hukuki araç vardır ve bu ikisi sık sık karıştırılır. Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315) tek bir haklı ihtara dayanır: kiraya veren yazılı ihtarla süre tanır, süre geçmesine rağmen borç ödenmezse kira döneminin sonunu beklemeden hemen dava açabilir veya sözleşmeyi feshedebilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2) ise farklı bir mantıkla çalışır: aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilmiş olması yeterlidir, ama dava ancak o kira yılının bitiminden itibaren dar bir 1 aylık pencerede açılabilir.
Temerrüt yolunda süre nasıl işler?
TBK m.315 uyarınca ihtarda tanınan süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gündür. Bu süre ihtarname ile uzatılabilir ama kısaltılamaz — kısa tutulmuş bir ihtar geçersiz sayılır ve tahliye hakkı doğurmaz. Süre tebliği izleyen günden itibaren işlemeye başlar; süre sonunda borç hâlâ ödenmemişse temerrüt gerçekleşmiş olur ve dava açılabilir.
İki haklı ihtar yolunda "kira yılı" nasıl hesaplanır?
Kira yılı, takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenen yıldönümü esasına göre hesaplanır. İki ihtarın "aynı kira yılında" sayılması için her ikisinin de bu yıldönümü aralığına düşmesi gerekir. Şart sağlanırsa dava açma süresi, o kira yılının bitiş tarihinden başlar ve yalnızca 1 ay sürer — bu süre hak düşürücüdür, kaçırılırsa aynı ihtarlara dayanarak dava açılamaz.
Hangi ihtarlar "haklı" sayılır?
Bir ihtarın haklı sayılması için, ihtarın gönderildiği tarihte kiracının gerçekten muaccel (vadesi gelmiş, ödenmemiş) bir kira borcu bulunması gerekir. Kiracı ihtarname kendisine ulaşmadan önce borcunu öderse, kiraya veren ihtarı göndermiş olsa bile o ihtar haksız sayılır ve iki ihtar şartına dahil edilemez. Bu değerlendirme somut olaya bağlıdır; bu araç yalnızca sizin beyan ettiğiniz "haklıydı/değildi" bilgisine göre tarih hesabı yapar.
Sıkça Sorulan Sorular
Temerrüt (TBK 315) ile iki haklı ihtar (TBK 352/2) arasındaki fark nedir?
Temerrüt yolunda TEK haklı ihtar ve süresinde ödenmeme yeterlidir; kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden hemen dava açabilir. İki haklı ihtar yolunda ise aynı kira yılı içinde İKİ ayrı haklı ihtar gerekir ve dava ancak o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir — bu pencereyi kaçırırsanız hak düşer.
İhtar süresi neden 30 gün, bazı kaynaklarda farklı yazıyor?
TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gündür. Kiraya veren ihtarda bu süreyi uzatabilir ama kısaltamaz; kısa tutulmuş bir ihtar geçersiz sayılır.
Kiracı ihtar süresi dolmadan öderse ne olur?
Süresi içinde ödeme yapılırsa temerrüt oluşmaz ve bu ihtara dayanarak tahliye/fesih hakkı doğmaz. İki haklı ihtar yolunda da aynı kural geçerlidir: ihtarname kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa o ihtar haksız sayılır ve iki ihtar şartına dahil edilemez.
Kira yılı ne zaman başlar ve biter?
Takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan yıldönümü esas alınır. Örneğin kira 15 Mart 2025’te başladıysa, birinci kira yılı 15 Mart 2025 – 14 Mart 2026, ikinci kira yılı 15 Mart 2026 – 14 Mart 2027’dir.
Dava açma süresini kaçırırsam ne olur?
İki haklı ihtar yolunda dava, ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmazsa bu yoldan tahliye hakkı düşer. Yeni bir kira yılında yeniden iki haklı ihtar oluşturulması gerekir. Temerrüt yolunda ise böyle bir 1 aylık hak düşürücü süre yoktur, ancak zamanaşımı ve genel dava açma kuralları saklıdır.